経営ビザ：中国人が投資で経営ビザをとるための不動産事業とは？

Q.　「投資ビザ」がなくなりましたが、不動産投資で「経営・管理ビザ」をとれるのでしょうか？

A.　不動産投資で経営ビザを取りたいなら、単なる投資でなく不動産の何かの事業を経営しないとなりません。

したがって、事業を行う気がある場合のみ、在留資格を検討出来ます。事業をする気がないなら「経営・管理」が虚偽申請になりうるため、別の在留資格を検討することになります。ここでは不動産事業を行うための不動産投資をする場合に、「経営・管理」がどのように許可されるかを検討します。

不動産事業で「経営・管理ビザ」の在留資格を得るためには、「事業」要件について、検討が必要です。これは在留資格該当性の「事業」要件であって、基準省令適合性の「事業規模」の要件ではありません。以下の通り解説します。

在留資格該当性の「事業」とは

「投資・経営」という従来の投資ビザが改正され、「経営・管理」という経営ビザになりました。
したがって、事業の経営が重要です。その事業とは、投資ではありません。したがって、不動産投資をするほかに、事業があることが必要となります。

他の関連事業が理想
関連事業の例：
宅地建物取引業
ビルメンテナンス

上記の場合、許認可の要否を検討します。
宅建業の場合、「自ら賃貸」の反復であれば宅建業における「業」つまり「事業」となりません。
申請人の企業の個別ケースで収益物件保有の事業許認可が必要かどうかを判定します。

次に以下の要件を検討します。

在留資格該当性：不動産保有の場合の「事業」とは

社会通念上、不動産投資というより、不動産事業というのはどのような規模なのか？

　単なるワンルームマンション投資なら単なる不動産投資であり難しい。
　一棟アパートなどなら理論上、可能性あり。

ここで、国税庁の基準が参考となります。「事業的規模」は一つの考え方として参考となる5棟10室の基準があります。これは不動産所得について、その不動産貸付が事業として行われているかどうかです。

＞不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。

ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

ただし、ビザのために不動産を買うことは本末転倒であり、順番が逆です。不動産事業の経営ための投資が正しいとされます。

基準省令適合性

　500万円の資本金：
会社で経営する場合は会社の資本金で計算するものであり、その不動産を現物出資する場合は、会社の所有として収益を得ていくこととなります。